定位城市:

    在房地产市场持续升温的大背景下，小产权房也逐渐成为人们关注的焦点。该案中，马某作为城市居民，其与陈某签订的房屋买卖合同已经过批准，此后，马某取得了该房屋的产权证书，并已于2005年将户口迁入。这17年的时间中，马某在诉争的房屋中实际居住，已对该房屋形成了稳定的占有关系，最终认定房屋买卖合同有效。
此案中，马某与陈某买卖的房屋就是属于小产权房屋。

    所谓 “小产权房”是与城镇的“大产权房”相对而言的。二者的根本区别在于，“小产权房”是建筑在农村集体土地上的，“大产权房”是建筑在城镇国有土地上的。应该说，不论“大产权房”，还是“小产权房”，其建筑本身都应该是合法的，所有者都拥有房屋的产权。但是，房子必须建筑在土地上，房产和土地之间具有天然的物理上的不可分性，按照现有的法律规定，“小产权房”因其建筑在农村集体土地上，只能在农村集体经济组织成员之间进行转让。

    “小产权房”可以说是在如火如荼的房地产市场中产生的新名词。由于城镇的房价上涨过快，使城乡之间的房价差距悬殊过大，于是许多城镇居民向周边的郊区、农村寻找廉价房源，而城市周边的农民利用自家的宅基地通过翻建住房，扩大面积，将多余的住房租售给城镇居民，甚至村民委员会和乡镇政府也在农村集体土地上从事房地产开发，将房屋出售给城镇居民。

    按照我国现行法律规定，农村土地一般归村集体所有，如果要在农村集体所有的土地上进行商品房开发建设并出售，必须先经国家征收，转为国有土地，再出让给开发商，开发商向国家交纳土地出让金等税费，建房后出售给购房人。这样一来，城镇居民从农民手中购买的住房和购买在农村集体土地上开发的住房，就产生一个合法性的问题。虽然，他们可能持有乡镇政府颁发的乡村房屋产权证书，但在房地产市场上是不受法律保护的。房地产市场上将这一类的房产称为小产权房。根据现有法律规定，小产权房的交易可以通过两个途径合法化，一是购房者将户口转入当地，加入农村集体经济组织。二是把农村集体所有的土地，通过征收的办法转变为国有土地。这两种途径，就购房者个人而言，在当前都比较难以实现。上述案例中，马某因为将户口转入当地，房产交易才合法。

    我国土地管理实行的是城乡二元土地所有制，将城乡土地分开管理，小产权房现象的出现，还不足以否定现行的城乡二元土地制度。我国是一个传统的农业大国，虽然近些年在工业化和城市化上取得了一定的成绩，但城乡之间的差别依然很大，整个社会基本上还是城乡二元社会结构，城乡二元土地制度是符合我国的基本国情的。从维护法律的尊严和维护基本的土地制度出发，国家自然不承认小产权房交易的合法性。城里人购买小产权房，是存在违法风险的。