中国深圳房地产行业最新调研与投资前景预测报告（2013-2017年）
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报告简介

　　从1984年国贸大厦的建设以三天一层楼缔造出全国知名的“深圳速度”，到1987年敲出建国以来有偿转让国有土地使用权的“动地一槌”，再到孕育出万科、中海、金地、招商等全国性地产品牌……深圳早早就以其大胆创新的发展模式成为了全国房地产行业争相模仿学习的对象。如果说在1998年宣告住房福利制度的结束并提出把地产业培育成国民经济支柱产业之前，无论是政府还是市场都处于一种摸索前行阶段的话，那么此后的10年里，深圳市房地产行业可谓经历了其发展最为迅速的“黄金十年”。

　　2010年，在“限购令”的严厉调控下，深圳楼市新房成交量创下近十年以来新低，2010年全年，全市新建商品房销售面积362.66万平方米，同比下降49.1%；其中新建商品住宅销售面积313.15万平方米，同比下降52.6%。2010年，深圳全市新建商品住宅成交均价为每平方米20296.97元，比2009年上涨36.6%；不过，2010年12月份相对房价最高位的2月份下降了21.7%。房价过快上涨的势头基本得到遏制。

　　2011年，是有史以来房地产行业调控最为严厉的一年，信贷、税收、土地、保障房等措施纷纷出台，意在通过“促供给、抑需求”的调控逻辑，短期内抑制房价过快上涨。深圳作为政府调控的重点城市之一，2011年在“限购令”的严厉调控下，楼市新房成交量创历史新低，房价开始松动和回落。2011年全年深圳新建商品住宅成交套数为3.2万套，总成交面积为271.69万平方米，同比2010年分别下降13.2%和15.4%。2011年深圳新建商品住宅均价19469元/平方米，同比下降2.97%。

　　2012年上半年，深圳楼市逆境中艰难运行。在以“刚需”为主要消费群体的背景下，“性价比”成为取胜王道，因此，开发商普遍采取“以价换量”的营销策略，以度时艰。另一方面，政策的微调、利率的下降则成为高压调控以来的重大利好，利好于开发商，利好于购房者，是刺激成交的一剂良药。整体而言，2012年上半年深圳楼市保持“量涨价跌”的行情，成交量节节上升，成交均价低位震荡。楼市表现符合官方意志，调控效果显著。

　　展望未来，一方面，调控从严的政策环境难以改变，未来政策调控将成为常态，深圳房价继续回落的概率大，市场短期内不可避免会出现阶段性波动；另一方面，中长期来看，由于新增供应有限，供求矛盾将成为阻碍房价下行的重要因素。
报告目录

第一部分  深圳房地产市场现状分析

第一章 全国房地产市场现状分析 1
第一节 2013年全国房地产市场概况 1
一、房地产投资呈两位数增长 成交量在震荡中继续上升 1
二、房地产市场运营呈现三种不同特征 8
三、影响2013年房地产走势的因素分析 9
第二节 2012-2013年全国房地产业运行情况分析 10
一、土地开发及购置面积 10
（一）2012年土地供应及开发面积情况 10
（二）2013年房地产土地供应情况 14
二、房地产投资完成额 15
（一）2012年房地产开发投资情况分析 18
（二）2013年房地产开发投资情况分析 19
三、资金来源分析 23
（一）2012年房地产开发企业资金来源情况分析 23
（二）2013年房地产开发企业资金来源情况分析 25
四、房屋施竣工面积 27
五、国房景气指数分析 30
第三节 2012-2013年我国房地产市场运行状况 33
一、房地产开发投资 33
二、商品房销售面积与销售额 33
(一)2012年全国商品房销售面积与销售额情况 33
(二)2013年全国商品房销售面积与销售额情况 37
三、房地产价格 41
(一)2012年全国房地产市场价格变动情况 41
(二)2013年全国房地产市场价格变动情况 45
四、住宅市场 50
五、办公楼、商业营业用房市场 52

第二章 深圳市房地产市场现状分析 57
第一节 2013年深圳房地产市场走势分析 57
一、深圳房地产一级市场综述 57
二、二级市市场综述 60
三、市场需求分析 72
四、房地产供给 73
五、市场价格趋势 90
六、特区内外房价比较分析 91
七、住宅价格结构分析 92
八、二手房交易分析 97
九、深圳房市2013年岁末最新动态 102
第二节 宏观调控政策及实施效果 105
一、我国楼市宏观调控政策几个阶段 105
二、广告整顿 108
三、信息建设 108
四、政策调控 112
第三节 2013年深圳房地产市场总结 115
一、2013年深圳宏观经济数据 115
二、2013年深圳土地市场分析 117
三、2013年深圳住宅市场分析 119
四、2013年商业市场市场分析 133
五、2013年深圳写字楼市场分析 136
第四节 2013年房价展望：大幅降价可能性不大 140
一、2013年房价向下调整很困难 140
二、政策收紧预期不高 142
三、中国房地产未来四十年 143
第五节 2013年深圳楼市发展预测 146

第二部分  深圳房地产各区域市场分析

第三章 福田区房地产市场 153
第一节 福田区概况 153
第二节 福田区房地产市场分析 153
第三节 近期福田区房地产市场走势 156
第四节 2013年福田区推盘分析 159
一、福田-住宅只是写字楼的陪衬 160
二、下半年新盘写字楼唱主角 161

第四章 南山区房地产市场 164
第一节 南山区概况介绍 164
第二节 南山区房地产市场基本特点 164
第三节 2013年南山区推盘分析 171

第五章 龙华片区房地产市场 182
第一节 龙华区位优势分析 182
第二节 龙华二线拓展区分析 182
第三节 龙华交通建设情况 184
第四节 近年部分典型楼盘 186
第五节 龙华房地产发展趋势 188
第六节 2013年龙华片区推盘分析 188
一、坂田片区 189
二、龙华中心片区 189
三、龙华二线拓展区 190
四、龙华新城片区 190

第六章 罗湖区房地产市场 192
第一节 罗湖区概况 192
第二节 罗湖区房地产基本特点 192
第二节 近期罗湖区房地产市场走势 196
第三节 罗湖房地产市场推盘分析 199
一、罗湖区小户型天下，东门、田贝发力。 200
二、罗湖豪宅供应大增 203

第七章 宝安区房地产市场 204
第一节 宝安区概况 204
第二节 宝安房地产市场基本特点 204
第三节 近期宝安房地产市场走势 207
第四节 宝安区09年推盘分析 210

第八章 龙岗房地产市场 213
第一节 龙岗区概况 213
第二节 重点区域-布吉房地产市场分析 214
一、布吉片区概况 214
二、房地产发展概况 216
三、三级市场供给分析 217
第三节 大运会对龙岗房地产的影响意义 219
第四节 龙岗区09年推盘分析 219
一、布吉片区 220
二、龙岗中心城 220
三、代表楼盘 221

第三部分  深圳房地产不同类型市场分析

第九章 2013年深圳市三级市场总结分析 226
第一节 住宅部分 226
一、住宅出售 226
二、住宅出租 230
第二节 商业三级市场 233
一、商业出售 233
二、商业租金 235
第三节 写字楼三级市场 236
一、写字楼出售部分 237
二、写字楼租金 238
第四节 成交分析 240
一、2013年深圳各行政区二手房成交分析 240
二、新房二手房成交量比较 241
三、2013年深圳二手房量价走势概况 242

第十章 深圳别墅市场 246
第一节 别墅的定义及特点 246
一、别墅的定义 246
二、别墅的五大标准及特点 248
三、新派别墅的特点 249
第二节 深圳别墅市场概况 249
一、深圳别墅发展历程 249
二、2013年深圳别墅市场特征 252
三、2013年深圳别墅预售与销售情况 253
四、深圳别墅市场火爆的原因分析 257
第三节 2013年深圳别墅建筑特点分析 258
一、深圳别墅类型 258
二、深圳别墅建筑特点 261
第四节 2013深圳别墅园林分析 263
一、园林风格与建筑风格的错位 263
二、喜好高山宏水 263
三、回归中式园林 263
四、户型设计、功能划分清晰 264
四、型内部功能分配细化 264
五、配套，深圳别墅配套表现出的特征 264
第五节 深圳别墅营销策划特征 266
一、代理商已成为营销主角 266
二、网络广告异花齐放 266
三、网络图文、视频直播广运用 267
四、2012年深圳别墅经典营销案例 267
第六节 2013深圳别墅客户群分析 268
第七节 2013深圳别墅三级市场分析 270
第八节 深圳别墅发展趋势 272
一、深圳未来热点别墅区 272
二、深圳别墅市场发展趋势 275

第十一章 深圳商业地产市场 278
第一节 中国商业地产概况 278
一、商业地产的定义及发展形式 278
二、我国商业地产发展呈现四大特征 280
三、商业街成为中国商业地产发展的新热点 282
四、对中国商业地产的思考 284
第二节 深圳市商业地产环境研究 288
一、商业地产环境定义 288
二、商业设施的选址应考虑的环境因素 288
三、深圳市整体市场环境 290
四、深圳商业区域的发展环境 291
第三节 深圳商业地产销售模式分析 292
一、深圳商业地产销售的三种方式 292
二、商业地产销售方式的新探索 294
第四节 深圳商业地产投资分析 294
一、2013年深圳商业地投资分析 294
二、经济型酒店成深圳商业地产投资新热点 294
三、深圳商业地产投资策略 297
第五节 深圳商业地产发展趋势及策略 297
一、深圳商业地产发展呈三大趋势 297
二、深圳商业地产未来发展趋势 298

第十二章 深圳写字楼市场 302
第一节 写字楼市场概况 302
一、深圳写字楼市场发展历程 303
二、深圳写字楼市场供求态势分析 304
三、深圳写字楼分布 307
四、深圳CBD写字楼市场分析 311
第二节 2013年深圳中心区写字楼市场调查 313
一、中心区内写字楼市场供应类型特征 313
二、中心区写字楼市场呈现特征 315
三、中心区写字楼供求分析 316
四、中心片区物业发展状况及前景 316
第三节 深圳写字楼发展趋势 321
一、区域分布趋势 321
二、类型特点趋势 322
三、产权形式趋势 324

第十三章 深圳商铺地产市场 326
第一节 深圳地铁商铺 326
一、什么是地铁商铺 326
二、深圳地铁商铺状况及存在的问题 327
三、投资地铁商铺的风险思考 329
第二节 深圳商铺地产投资分析 329
一、2013年中国商铺投资市场调查 330
二、深圳商铺投资热点 330
三、深圳商铺投资价值分析 332
四、深圳商铺投资者瞄准关外市场 333

第十四章 深圳市房地产三级市场 335
第一节 房地产三级市场定义 335
一、房地产三级市场定义 335
二、房地产中介的作用 335
第二节 房地产三级市场发展 336
一、行业发展的历程及趋势 336
二、市场的前景及成长性 337
三、行业趋势及竞争态势分析 338
四、经营模式 339
第三节 深圳三级市场存在的问题份析 344
一、三级市场现状问题 344
二、培育和规范房地产中介市场的措施 345
第三节 2013年深圳二手楼市展望 347

第四部分  深圳房地产重要企业分析-国研中讯

第十五章 重要企业分析 348
第一节 万科企业股份 348
一、公司简介 348
二、2012-2013万科经营状况分析 349
三、2012-2013年企业财务数据分析 355
四、2013年企业发展动态及策略 363
五、企业未来发展展望与战略 364
第二节 金地股份 366
一、公司简介 366
二、2012-2013年企业经营情况分析 367
三、2012-2013年企业财务数据分析 369
四、2013年企业发展动态及策略 375
第三节 长城地产股份 377
一、公司简介 377
二、2012-2013年企业经营情况分析 377
三、2012-2013年企业财务数据分析 378
第四节 深振业 384
一、企业概况 384
二、2012-2013年企业经营情况分析 385
三、2012-2013年企业财务数据分析 386
四、2013年企业发展动态及策略 392
第五节 华侨城 392
一、公司简介 392
二、2012-2013年企业经营情况分析 393
三、2012-2013年企业财务数据分析 398
四、2013年企业发展动态 404
五、企业未来发展展望与战略 405

第五部分  深圳房地产市场渠道分析

第十六章 深圳房地产市场渠道分析 409
第一节 房地产市场销售渠道的结构 409
一、直接销售渠道 409
二、间接销售渠道 409
第二节 深圳房地产营销 410
一、2013年深圳房地产销售态势分析 412
二、深圳房地产营销出新招 414
三、GIS与VR应用 418
四、深圳房地产未来营销策略建议 420
第三节 深圳房地产广告 422
一、深圳市整顿房违规地产广告 422
二、深圳市房地产广告现状 424
第四节 深圳物业管理 430
一、深圳与内地物业管理对比 430
二、深圳宝安区农村物业管理现状研究 432
第五节 深圳房地产中介 434
一、深圳房地产中介发展历程 434
二、09年深圳房地产中介现状及动态 435
三、深圳地产中介行业存在的问题、形成原因分析及解决对策研究 437
四、深圳房地产中介未来发展趋势 440

第六部分  深圳房地产政策及趋势展望-国研中讯

第十七章 房地产政策分析 443
第一节 我国土地政策分析 443
一、土地供应结构调整方面的政策 443
二、土地调控政策分析 445
三、土地出让规定 447
四、别墅类房地产开发用地政策 450
五、城镇土地使用税 450
第二节 政策环境 458
一、房贷政策变化轨迹 458
二、2012-2013年主要调控政策综述 459
三、2013-2013年廉租住房保障规划 476
第三节 当前经济形势下我国房地产宏观调控预测 480
一、当前形势下加强房地产市场调控的思考 480
二、2013年房地产宏观调控政策取向预测 482

第十八章 2013-2017年深圳房地产发展趋势预测 486
第一节 2013-2017年中国房地产发展环境分析 486
第二节 2013-2017年中国房地产发展预测 490
一、促进房地产市场长期繁荣的因素 491
二、2013-2017年我国房地产市场预测 492
三、2013-2017年我国房地产价格预测 494
四、2013-2017年中国楼市消费者变化趋势 495
五、2013-2017年中国楼市政策预测 496
四、中国房地产未来三十年发展趋势 497
第三节 深圳房地产业发展趋势研究 499
一、“绿色建筑”将成深圳房地产发展趋势 499
二、深圳房地产消费趋势 500
三、影响未来深圳房价走势的因素预测 502
第四节 完善深圳房地产市场的政策建议 503

第七部分  房地产投融资策略-国研中讯

第十九章 2013-2017年深圳房地产投资分析 507
第一节 房地产投资基本知识 507
一、房地产投资的定义及形式概述 507
第二节 房地产投资风险 507
一、房地产投资的特有风险 507
二、异地房地产投资风险 510
三、房地产投资风险防范与规避 511
四、房地产项目投资风险防范的若干具体对策 515
第三节 2013年中国房地产投资现状 520
一、2013年房地产开发投资现状分析 520
二、2013年中国房地产投资情况分析 520
第四节 深圳房地产投资分析 524
一、投资深圳房产的优势分析 524
二、深圳工业房产投资回报率高 524
三、豪宅投资热度不减 525
四、深圳房地产投资短期和长期收益分析 526

第二十章 2013-2017年深圳房地产融资分析 531
第一节 中国房地产业融资概况 531
一、中国房地产融资渠道现状分析 531
二、我国房地产融资存在的问题 533
三、我国房地产融资渠道路径选择与发展趋势 534
第二节 房地产信托融资分析与研究 535
一、房地产信托的含义与出现背景 536
二、房地产信托融资的优势与风险 536
三、房地产信托的运营模式 537
四、2013年我国房地产信托市场特点 539
第三节 中国房地产融资趋势 541
一、中国房地产未来融资方式发展趋势分析 541
二、我国房地产融资渠道多元化问题探讨 543

图表目录....（略）

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