定位城市:

房地产是无可争议的第一产业，这些年虽然有时蹒跚，但不改一路向上，跑赢绝大多数产业。

1998年是房地业元年，取消福利分房，房地产走向市场，推行按揭消费、土地收储，加上银根宽松，房地产市场开始启动。2003年中国加入WTO之后，经济开始腾飞，同年推出土地招拍挂改革，直接引导房地产起飞，一直持续到2007年的大牛市。从2008年次贷危机后实施经济刺激计划，加上金融宽松，2009-2010年房地产很快复苏并快速上涨，2015-2019年涨价去库存，一二三线城市房价轮番上涨，涨幅几乎翻倍。2019年以后，房地产的总量已高，规模已大，对房地产的调控加大，确立了房住不炒和因城施策的控制机制，房地产进入了新的阶段，2020年时在疫情下曾经放松一阵子，房价再次上涨，但总体上调控加严，房地产上涨被遏制。

从2021年下半年开始，在“两集中”供地、房企“三道红线”、银行“两道红线”等政策加码，在持续两年的疫情迟迟没有得到遏制、老百姓收入缩水的情况下，房地产市场悲观情绪转浓，销量下滑，房地产企业暴雷增多。而2022年这种情况不但没有被制止，反而影响更大，土地市场和房产市场断崖式下滑。

毫无疑问，房地产行业是我国第一支柱行业，2021年商品房销售面积17.9亿平米，销售额达18.2万亿元，加上与房地产强相关的设计、建筑、建材、装修、家电、家具、家纺、饰品、厨具、餐具等产业，几乎占去了国民经济的半壁江山。现在这个超级行业进入瓶颈期，并且随着房地产存量已高，人口生育率大幅下降，加上这几年大批的保障房要入市，房地产要全面翻红几无可能。国民经济要怎么办，怎么才能稳得住。有人说，新能源汽车可以代替房地产成为国民经济的领头羊。

新能源汽车能否取代房地产带领国民经济经济上行，结论几乎不可能。

新能源汽车的确发展很快，2022年上半年新能源汽车产销分别完成266.1万辆和260万辆，同比增长都超过120%，在汽车市场的占有率达到21.6%。下半年新能源汽车将继续保持乐观预期，中汽协估计2022年我国新能源汽车销量有望超过550万辆（中信证券估计为600万辆），相比去年的309万车辆（工信部数据），增长接近80%，这几乎超过了所有主要行业的增长。

这个数据很乐观嘛，为什么说他不起取代房地产呢？这是因为：

第一，新能源汽车的市场规模有限。截止2021年底，我国新能源汽车共销售784万辆，累计销售额约1.6万亿元，如果销售价格大致保持稳定的话，今年新能源汽车销售550万辆，相应销售额大约为1.12万亿。这比起房地产去年的18.2万亿的直接销售收入，是天壤之别，更不说房地产的相关产业链太多太长，远不是新能源汽车可比拟的。

第二，新能源汽车的增长是建立在传统汽车萎缩的基础上，汽车产业总量增长不多。中汽协估计，2022年我国汽车销量约为2700万辆，相比2021年增长率只有大约3%，基本保持稳定，新能源汽车增长只意味着燃油汽车的减少。整个汽车产业链对国民经济的贡献并不大。

第三，新能源汽车拉动的产业链无法与房地产对比。新能源汽车，尤其是电动车，除了电池、电控等汽车自身配件外，还可能带动的产业链主要体现在锂矿开采和冶炼、充电桩、电池回收，以及自动驾驶等，虽然链条不短但无法与房地产相比。

第四，新能源汽车增长主要靠政策拉动。新能源汽车保持高速增长，2021年增长157.5%，2022年预估增长约80%，但新能源汽车的增长主要依靠政策拉动，如补贴、上牌，在2019年和2020年补贴政策退坡的情况下，其增长率只有12.79%和10.9%，增长并不高。随着新能源汽车的存量走高，城市交通的拥挤（目前大多数城市支持新能源汽车上牌，但新能源汽车占有率越来越高，将来也会受到限制），政策拉动无法持续进行。

综上所述，新能源汽车可以成为国民经济的推动力量，但只凭新能源汽车无法取代房地产的作用，所有我们除了要大力发展新能源汽车以外，还要在生物医药、新能源和新材料、养老服务、文化旅游等产业上加大支持力度。